2026년 수도권 주택 시장의 핵심 키워드는 단연 '3기 신도시'입니다.
정부가 주택 공급 확대를 위해 야심 차게 추진한 이 프로젝트는 수년간의 사전청약을 거쳐 드디어 본청약 시대로 진입하고 있습니다.
그중에서도 하남 교산과 고양 창릉은 서울 접근성과 GTX 호재로 가장 높은 관심을 받는 지구입니다.
하지만 문화재 발굴, 공사비 상승, 사전청약 제도 폐지 등으로 일정이 지연되면서 청약 대기자들의 전략 수정이 불가피해졌습니다.
이 글에서는 2026년 1월 현재 시점에서 확인된 최신 일정과 확정 분양가,
그리고 사전청약 당첨자 이탈로 인한 일반공급 기회까지 종합적으로 정리했습니다.
3기 신도시란?
3기 신도시는 정부가 수도권 주택 공급 확대를 위해 2018년 발표한 대규모 택지 개발 사업입니다. 총 5개 지구(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장)에서 약 17만 가구 이상이 공급될 예정입니다.
2021년부터 사전청약이 진행되었으나, 공사비 상승과 각종 인허가 지연으로 본청약 시기가 당초 계획보다 1~2년씩 순연되는 상황입니다. 2024년 5월 공공 사전청약 제도가 폐지되면서 기존 당첨자들의 본청약 전환 과정에서 혼란도 있었습니다.
하남 교산 지구: '3기 신도시 최고 입지'의 현재
하남 교산은 서울 송파구·강동구와 인접하여 '강남권 대체 주거지'로 평가받는 3기 신도시 최고 입지입니다. 총 3만 8,000여 가구가 공급되며, 지하철 3호선 연장과 GTX-D 노선 등 교통 호재도 기대됩니다.
A2 블록(교산 푸르지오 더 퍼스트)의 경우, 2025년 4~5월에 본청약이 진행되었습니다. 사전청약 당첨자 대상 접수가 4월 29~30일, 특별공급 5월 7일, 일반공급 5월 8~9일에 진행되어 당첨자 발표는 5월 23일이었습니다. 입주는 2029년 6월로 예정되어 있습니다.
확정 분양가를 보면, 51㎡가 4억 9,811만 원, 55㎡가 5억 3,355만 원, 58㎡가 5억 6,214만 원, 59㎡가 5억 7,167만 원(최고가 기준)으로 책정되었습니다. 2021년 사전청약 당시 추정 분양가(59㎡ 기준 4억 8,695만 원) 대비 약 8,472만 원(17~18%) 상승했습니다.
청약 결과를 보면, 일반공급 201가구에 5만 2,920건이 접수되어 평균 263대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 특히 59㎡ 타입은 최고 366대 1이라는 경쟁률을 보였습니다. 사전청약 당첨자 중 84%가 본청약에 참여하여 138명이 포기했는데, 이는 다른 지구 대비 높은 유지율입니다.
후속 블록 일정을 보면, 2026년 하반기부터 A9, A11, A20, S2 등이 공공 중심으로 공급될 예정입니다. 일부 민간 블록(D2, D5 등)은 2027년 이후로 전망됩니다.
고양 창릉 지구: GTX 프리미엄의 실현
고양 창릉은 GTX-A 노선(창릉역) 개통이 예정된 지구로, 서울 도심까지 20분대 접근이 가능해집니다. 총 3만 8,000여 가구가 공급되며, 2025년 2월 A4, S5, S6 블록의 본청약이 진행되었습니다.
2025년 2월 본청약 결과를 보면, A4 블록(신혼희망타운)은 55㎡ 292가구 모집에 5,768명이 신청하여 19.8대 1의 경쟁률을 기록했습니다. S5 블록(공공분양)은 전체 96대 1 경쟁률을 보였고, 특히 84㎡는 11가구 모집에 4,508명이 신청하여 410대 1이라는 경이적인 경쟁률을 기록했습니다. S6 블록(공공분양)은 62.8대 1의 경쟁률을 보였습니다.
확정 분양가를 보면, S5 블록 기준으로 51㎡가 약 4억 8,000만 원, 59㎡가 약 5억 5,000만 원, 74㎡가 약 6억 8,000만 원, 84㎡가 약 7억 7,289만 원으로 책정되었습니다. 2021년 사전청약 당시 84㎡ 추정 분양가 6억 7,300만 원 대비 약 1억 원 상승했습니다.
S3, S4 블록 본청약 지연과 관련하여, 당초 2026년 3월로 예정되었던 S3(나눔형 1,306호), S4(일반형 1,024호) 블록 본청약이 2026년 6월로 3개월 연기되었습니다. LH는 "지장물 이설 지연에 따른 문화재 발굴 조사 등 후속 공정의 순연"을 지연 사유로 밝혔습니다. 입주 시기도 당초 2029년 2월에서 2030년 이후로 밀려날 가능성이 있습니다.
2026년 3기 신도시 본청약 일정 총정리
2026년 수도권 공공분양은 약 2만 9,000가구가 공급될 예정이며, 3기 신도시가 핵심입니다.
하남 교산의 경우 A2 블록(1,115가구)은 2025년 4~5월 본청약이 완료되어 2029년 6월 입주 예정입니다. 후속 블록(A9, A11, A20, S2 등)은 2026년 하반기에 공급될 예정입니다.
고양 창릉의 경우 A4, S5, S6 블록(1,792가구)은 2025년 2월 본청약이 완료되어 2027년 12월 입주 예정입니다. S3, S4 블록(2,330가구)은 2026년 6월에 본청약이 예정되어 있으며 입주는 2030년 이후로 전망됩니다. S1, S2 블록 등 후속 물량은 2026년 하반기 이후에 공급될 예정입니다.
기타 지구를 보면, 남양주 왕숙은 2026년 중에 1,868가구가 공급될 예정이며 예상 분양가는 6억~7억 원(84㎡)입니다. 인천 계양은 2026년 3월(A9), 8월(A17, A6)에 청약이 진행되며 2026년 12월에 3기 신도시 최초 입주가 시작됩니다. 부천 대장은 2025년 4월에 A7, A8 블록 본청약이 완료되었습니다.
분양가 상승에도 청약이 몰리는 이유
3기 신도시 분양가가 사전청약 당시보다 1억 원 가까이 올랐음에도 청약 경쟁이 치열한 이유는 무엇일까요?
첫째, 여전히 존재하는 시세 차익입니다. 하남 교산 59㎡ 확정 분양가 약 5억 7,000만 원은 인근 하남 미사강변도시 '호반써밋에듀파크' 동일 평형 시세(9억~10억 원)보다 3억~4억 원 저렴합니다. 고양 창릉 84㎡ 분양가 약 7억 7,000만 원 역시 인근 삼송지구 시세 대비 2억~3억 원의 안전마진이 존재합니다.
둘째, GTX 개통 효과에 대한 기대입니다. 고양 창릉은 GTX-A 창릉역이 개통되면 서울역까지 20분대, 삼성역까지 30분대 접근이 가능해집니다. 하남 교산 역시 3호선 연장과 GTX-D 노선이 예정되어 있어 교통 개선 프리미엄이 기대됩니다.
셋째, 민간 분양 대비 유리한 조건입니다. 분양가 상한제가 적용되는 공공분양은 민간 분양 대비 30~40% 저렴합니다. 또한 중도금 이자후불제, 전매 제한 완화(거주의무기간 단축) 등의 혜택도 있습니다.
사전청약 당첨자 이탈과 일반공급 기회
2025년 3기 신도시 시장의 가장 주목할 만한 현상은 사전청약 당첨자들의 대규모 이탈입니다.
이는 역설적으로 일반 청약 대기자들에게 기회가 됩니다.
이탈 현황을 보면, 남양주 진접2지구 A1블록의 경우 사전청약 당첨자 698명 중 본청약 신청자는 422명에 불과하여 약 40%가 포기했습니다. 남양주 왕숙 등 일부 지구에서도 40~50%의 포기율이 나타났습니다. 반면 하남 교산은 16%(138명)만 포기하여 입지에 따른 차이가 뚜렷합니다.
이탈의 원인으로는 수년간의 본청약 연기로 인한 주거 불안정, 사전청약 당시보다 20~30% 상승한 확정 분양가, 금리 인상에 따른 대출 이자 부담 증가 등이 있습니다.
일반공급 기회가 확대되는 이유는, 사전청약 포기 물량이 일반공급으로 전환되기 때문입니다.
통상적으로 공공분양은 특별공급 비중이 높아 일반공급 물량이 적었으나, 포기 물량 유입으로 기회가 넓어집니다.
청약 가점이 부족하거나 청약저축 납입액이 적은 3040 세대에게도 당첨 가능성이 높아집니다.
2026년 청약 전략 제언
사전청약 당첨자(지위 유지자)의 경우, 하남 교산은 절대적으로 지위를 유지해야 합니다. 서울 송파 생활권 신축 아파트를 5억~6억 원대에 확보할 기회는 민간 시장에 존재하지 않습니다. 고양 창릉 S3, S4 당첨자는 입주가 2030년으로 밀릴 가능성을 고려해 현재 전세 만기 등 주거 계획을 재수립해야 합니다.
신규 진입자(일반 청약)의 경우, 입지 우선 전략이 필요합니다. 하남 교산, 고양 창릉 역세권 블록은 분양가가 올랐어도 시세 차익이 확실합니다. 사전청약 포기 물량이 쏟아지는 후속 블록을 공략하면 경쟁률이 상대적으로 낮아질 수 있습니다. 자금 계획 철저히 세워야 합니다. DSR 규제와 금리 수준을 고려해 입주 시점까지의 자금 조달 계획을 보수적으로 수립해야 합니다. 중도금 대출 이자후불제를 활용하면 초기 부담을 줄일 수 있습니다.
마무리
3기 신도시는 이제 '무조건 청약'의 대상에서 '철저한 손익 계산이 필요한 투자처'로 변모했습니다.
사전청약 당시 기대했던 '4억 원대 로또'는 사라졌지만, 주변 시세 대비 2억~4억 원 저렴한 분양가는 여전히 매력적입니다.
2026년은 하남 교산과 고양 창릉의 후속 블록들이 본격적으로 쏟아지는 해입니다.
사전청약 이탈로 인해 일반공급 기회가 확대된 지금, 자금력과 인내심을 갖춘 실수요자들에게는 미래 가치를 선점할 수 있는 최적의 타이밍이 될 수 있습니다.
[안내] 본 글은 2026년 1월 기준 공개된 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 청약 일정, 분양가, 입주 시기 등은 사업 진행 상황에 따라 변동될 수 있으므로, LH청약플러스, 마이홈포털 등 공식 채널에서 최신 정보를 반드시 확인하시기 바랍니다. 본 글은 투자 권유가 아니며, 청약 및 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.
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