전세 사기 예방 가이드: 계약 전 등기부등본 보는 법과 전세보증보험 가입 조건

전세 사기가 걱정되시나요? 계약 전 반드시 확인해야 할 등기부등본(갑구, 을구) 보는 법과 HUG 전세보증보험 가입 조건(공시가격 126% 룰)을 완벽 정리했습니다. 보증금을 지키는 필수 특약 3가지까지 지금 바로 확인하세요.

전세 사기 예방 가이드: 3단계 방어막

"내 소중한 전세 보증금, 과연 안전할까요?"

최근 몇 년간 '빌라왕', '건축왕' 사태로 인해 전세 사기에 대한 공포가 그 어느 때보다 높습니다.

사회초년생이나 신혼부부에게 전세 보증금은 전 재산이나 다름없기에, 한 번 삐끗하면 회복하기 힘든 타격을 입게 됩니다.

 

공인중개사 말만 믿고 계약하던 시대는 지났습니다. 이제는 세입자가 직접 서류를 볼 줄 알고, 안전 장치를 마련해야 하는 시대입니다.

오늘은 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 '등기부등본(등기사항전부증명서) 보는 법'과 내 보증금을 지키는 최후의 보루인 '전세보증보험 가입 조건'을 완벽하게 정리해 드립니다.

1. 깡통전세 피하는 첫걸음, '등기부등본' 해부하기

등기부등본은 해당 부동산의 신분증과 같습니다. 집주인이 누구인지, 빚은 얼마나 있는지 모든 것이 담겨 있죠.

계약 전, 중도금 지급 전, 잔금 지급 전 등 최소 3번은 열람해야 합니다.

① 표제부 (집의 기본 정보)

가장 먼저 확인해야 할 곳입니다.

• 주소 일치 여부: 내가 계약하려는 집의 주소와 등기부상 주소가 토씨 하나 틀리지 않고 일치하는지 확인하세요. (특히 다가구/다세대 주택의 경우 동/호수 확인 필수)
• 근린생활시설 주의: 만약 용도가 '근린생활시설'로 되어 있다면 전세보증보험 가입이 거절될 수 있으며, 전세 대출도 어렵습니다. 불법 개조된 집일 확률이 높으니 피하세요.

② 갑구 (소유권 정보)

집주인의 진위를 파악하는 곳입니다.

• 소유자 일치 확인: 신분증을 대조하여 계약하러 온 사람이 등기부상 실제 소유자가 맞는지 확인합니다.
• 신탁등기 주의 (🚨매우 중요): 소유권란에 '신탁'이라는 단어가 있다면 즉시 멈추세요. 이 경우 집주인은 껍데기일 뿐, 실제 소유권은 신탁회사가 가지고 있습니다. 신탁회사 동의 없이 계약하면 보증금을 날릴 수 있습니다. 전문가의 도움 없이는 계약하지 않는 것이 좋습니다.

③ 을구 (소유권 이외의 권리 = 빚)

전세 사기 예방의 핵심 구역입니다.

• 근저당권 설정: 집주인이 집을 담보로 은행에 빌린 돈입니다.
• 안전 기준: [근저당권 채권최고액 + 내 전세보증금]이 집 시세의 70% 이하여야 비교적 안전합니다. 이 비율이 높으면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

등기부등본 3단 확인

2. 내 돈을 지켜줄 방패, '전세보증보험' 가입 조건

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보증기관(HUG, HF, SGI)이 대신 내어주는 제도입니다.

선택이 아닌 필수입니다. 하지만 모든 집이 가입되는 것은 아닙니다.

✅ HUG(주택도시보증공사) 가입 조건 (2026 기준)

가장 많이 이용하는 HUG 기준, 핵심 조건은 '공시가격의 126%'입니다.

1. 전세보증금 한도: 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하.
2. 선순위 채권 비율: [선순위 채권 + 전세보증금]이 주택 가격의 90% 이내여야 합니다.
3. 주택 가격 산정 기준 (중요⭐):
   • 1순위: KB시세, 한국부동산원 시세
   • 2순위: 공시가격 × 126% (공시가격의 140%를 집값으로 인정하고, 그중 90%까지만 보증 가입 허용)
   • 예시: 공시가격이 1억 원인 빌라라면, 전세보증금이 1억 2,600만 원 이하여야 가입 가능합니다.

❌ 가입 거절 사유

• 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 경매신청 등이 기재된 경우.
• 위반건축물로 기재된 경우.
• 임대인이 보증보험 금지 리스트(블랙리스트)에 올라와 있는 경우.

HUG(주택도시보증공사) 가입 조건 (2026 기준)

3. 계약서에 꼭 넣어야 할 '특약 사항' 3가지

아무리 구두로 약속했어도 계약서에 없으면 소용없습니다. 아래 특약은 세입자를 보호하는 강력한 무기입니다.

① 보증보험 거절 시 계약 무효

"임대인 및 임차 목적물의 하자로 인해 전세반환보증보험 가입이 거절될 경우,
본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다."

• 이 조항이 없으면 보증보험 가입이 안 돼도 울며 겨자 먹기로 살거나 계약금을 날려야 합니다.

② 대항력 발생 전 근저당 설정 금지

"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보권(근저당 등)을 설정하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 해지되며 손해배상을 청구한다."

• 세입자의 대항력(권리)은 전입신고 다음 날 0시에 생깁니다. 그사이 집주인이 대출을 받아버리는 '새치기 사기'를 막기 위함입니다.

③ 세금 체납 확인

"임대인은 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 확인하며, 체납 사실이 확인될 경우 계약을 해지할 수 있다."

• 집주인이 세금을 안 내서 집이 압류당하는 것을 방지합니다. 계약 전 '국세/지방세 완납 증명서'를 요구하는 것이 가장 좋습니다.

계약서 안전 특약

마무리하며

전세 계약은 '돌다리도 두들겨 보고 건너라'는 속담이 가장 잘 어울리는 상황입니다.

1. 등기부등본으로 집과 주인의 상태를 살피고,
2. 공시가격의 126% 룰을 적용해 보증보험 가입 가능 여부를 계산하고,
3. 안전 특약을 넣어 계약서를 작성하세요.

약간의 깐깐함이 2년 뒤 여러분의 소중한 자산을 웃으며 돌려받게 해 줄 것입니다.

꼼꼼한 준비로 안전하고 행복한 주거 생활되시길 바랍니다.

 

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